CONTENTS

Step 1 Weigh the Pros and Cons . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Investment Alternatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

The 8 Investment Criteria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Do I Really Want to Be a Landlord? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Step 2 Get Your Ducks in a Row . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Assembling a Team of Experts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Finding Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Finding Money . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Partners & Forms of Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Step 3 Eliminate the Duds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Price Per Unit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Price Per Square Foot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Gross Rent Multiplier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Is It Worth Pursuing? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Step 4 Estimate Net Operating Income (NOI) . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Operating Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Seller’s Operating Statement: Historical Data . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Reconstructed Operating Statement: Projection for Future . . . . . 44

Cap Rates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Step 5 Get to Know Your Hidden Partner—The Tax Man . . . . . . 61

IRS Real Property Classifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Tax Brackets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

Depreciation (MACRS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

Purchase/Loan Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Passive Losses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Paying Tax on the Gain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Alternative Minimum Tax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Step 6 Crunch Numbers Like a Pro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

The Three Types of Financial Problems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Solving Problems with a Financial Calculator . . . . . . . . . . . . . . . . 82

Solving Problems with Excel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

Step 7 Figure the Bottom Line: Cash Flows & Rate of Return . . . 95

Figuring a Cash-on-Cash Return . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

Projecting Cash Flow After Tax (CFAT) from the Operation . . . . . . . 97

Projecting Cash Flow After Tax (CFAT) from the Sale . . . . . . . . . 107

Calculating an After-Tax Rate of Return (IRR) . . . . . . . . . . . . . . . 109

Step 8 Buy It or Walk Away: Decision Time . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

Does It Meet Investment Criteria? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

Make an Offer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

Due-Diligence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

Modify CFAT and IRR Projections . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

Modify Offer, if Necessary, or Walk Away . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

Step 9 Help the Money Tree Thrive: Effective Landlording . . . . 133

Follow-Up Items After the Closing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

Getting Good Tenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

Keeping the Property in Good Condition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Record Keeping . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

Maximizing Rent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

Controlling Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

Management Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

Appendix

A Final Word . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

25 Costly Mistakes Novice Investors Make . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

Quick Start with Calculators . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

Additional Practice Using a Financial Calculator . . . . . . . . . . . . 171

Additional Practice Using Excel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

Forms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

Glossary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209